Klauzule earnout oraz clawback w umowach sprzedaży nieruchomości

Abstrakt

Klauzule earnout oraz clawback są coraz częściej stosowane w umowach sprzedaży. Klauzule te zapewniają elastyczność ceny, a w konsekwencji ich znaczenie prawne i gospodarcze dla stron umowy jest bardzo duże. Analizy wymaga dopuszczalność ich zastrzegania w umowach sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego). Wynika to z regulacji zawartej w art. 157 § k.c., zgodnie z którym własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Gdyby bowiem klauzule te spełniały przesłanki uznania ich za warunek, nie byłoby możliwe ich zamieszczanie w umowach sprzedaży nieruchomości mających przenieść jej własność na kupującego. Celem opracowania jest podjęcie próby udzielenia odpowiedzi na to pytanie. Przeprowadzone badania prowadzą do wniosku, że klauzule earnout oraz clawback spełniają przesłankę określenia ceny w sposób zgodny z art. 536 § 1 k.c., a więc przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Należy także przyjąć dopuszczalność wprowadzania takich klauzul do umów sprzedaży nieruchomości – nie stanowią one bowiem warunku (art. 157 k.c.); w konsekwencji umowa taka wywołuje skutek rozporządzający – przenosi więc własność na kupującego.