Transformation du louage a un droit des biens

Abstract

On accepte généralement l’idée que le droit romain ne donnait à un locataire qu’une action dirigée seulement contre le loueur, tout en excluant la possibilité d’une action juridique contre un tiers. Comme on se rendait bien compte que les intéréts du locataire sont mal protégés — le droit germanique avait conçu et façonné le louage comme le droit des biens. L’ouvrage tend à prouver que les tendances — jusqu’ici négligées — à assurer à un locataire la protection du droit des biens ont été présentes déjà dans le droit romain lui-même.
Un tel élargement et une telle transformation de droit ne se faisait pas ouvertement. Parfois même inconsciemment, les juristes romains prenaient en considération les intérêts justifiés du locataire. Par exemple, dans le cas particulier d’un succésseur d’au locataire à qui contrairement à un locataire — on reconnaissait sa prétention à restitution contre un tiers. De plus en plus, les juristes romains protégeaient, aussi le locataire contre la dépossession, contre le dommage, parce que le plus souvent ils accordaient aux locataires les actions des délits et les interdicts à l’égard des tiers.
Les actions ne résultaient pas des termes de contrats de louage comme tels, mais elles ne devenaient possibles que parce que l’on traitait le locataire de la même façon qu’un possesseur de droit des biens, tel que, par exemple, propriétaire, usufruitier, gagiste.
Vers le déclin du droit romain les juristes ont pris la conscience que le louage est de fait devenu un droit des biens. Cette évolution n’a pas pu aboutir à une transformation complète, car la science du droit dans l’Empire avait touché à sa fin au IIIe siècle.
Avancée mais pas terminée, cette évolution persistait dans les temps du Moyen Age et de la modernité. En Allemagne elle a trouvé un final en ce qui concerne le mobiliers (le paragraphe 1007 de BGB, intercepté du droit germanique et prussien); quant aux biens fonciers — le problème reste ambigli. Le code civil ABGB n’accèpte aucune protection à titre du droit des biens des locataires. Par contre, la jurisprudence autrichienne la leur donne, parce qu’elle se sert de l’action Publiciana dans le cas de louage (selon le paragraphe 372 ABGB). D’après le code suisse ZBG il est possible d’inscrire le bail de terre dans un livre foncier et par cela acquérir un droit des biens. La transformation du louage en un droit des biens qui a été entamée dans le droit Romain, a beaucoup progressé, mais elle n’est toujours pas complète.