Wyderek czyli sprzedaż nieruchomości z prawem odkupu w prawie polskim od XV do XVII wieku

Abstrakt

C’est à partir du XVe siècle qu’une nouvelle institution juridique, appelée wyderek ou wyderkaf (mot provenant de l’allemand: Wiederkauf), se développa dans le droit polonais, le ius terrestre, c’est-à-dire le droit de la noblesse. Ce fut la vente de l’immeuble, où le vendeur se réservait le droit de rachat, donc, une institution analogue à l’institution romaine de la venditio cum pacto de retrovendendo.

Dans le ius terrestre, donc dans le droit polonais originaire, la vente de l’immeuble à réméré s’est formée sous l’influence du droit municipal, fondé sur le modèle allemand, où le wyderek était appliqué déjà à partir du XIV-e siècle. Cette institution est devenue un instrument commode de crédit, d’autant plus que la vente à réméré était, du point de vue des conceptions canoniques et théologiques sur l’usure, considérée comme institution licite. La noblesse dans ses rapports réciproques ne profitait pas de l’institution de la vente des rentes rachetables (aussi d’ailleurs appelée wyderkaf), c’est-à-dire de la vente du revenu provenant d’un immeuble, toutefois sans transmission de l’immeuble à l’acheteur de la rente. Par contre la noblesse a bien préféré l’institution de la vente d’un immeuble lui même — avec ses revenus, et où le vendeur (le débiteur) gardait le droit de le racheter sur sa demande. Il faut ajouter que ce genre de la vente d’immeubles c’est largement répandu — non seulement chez la noblesse.

La vente d’un immeuble à réméré se fondait sur des principes raprochés de principes appliqués aux rentes rachetables, qui devaient agir au désavantage de l’acheteur (du créancier) et qui devaient établir une différence entre la rente à réméré et le prêt à intérêt, reconnu comme usuraire. Ainsi, le rachat d’un immeuble (en effet le remboursement de la dette) ne pouvait se produire que sur la demande du vendeur (c’est-à-dire du débiteur). Toutefois cette liberté de rachat se trouva en fait limitée par des diverses clauses, établies en faveur de l’acheteur. Il est vrai que d’après les théories canoniques l’acheteur était exposé au risque de la destruction de l’objet acheté, mais en réalité cet inconvénient ne pouvait jouer qu’un rôle infime.

La vente de l’immeuble à réméré ressemblait, surtout à l’égard économique, au mort-gage, c’est-à-dire au gage dont ont laisse jouir le créancier-gagiste, sans que les revenus dont il profite soient imputables sur le montant de la créance. Toutefois à la différence du mort-gage, la vente à réméré etait une institution admise par la doctrine de l’époque; d’autant plus que le droit de rachat n’y était pas prescriptible, cependant que l’immeuble mis en gage pouvait être transféré au créancier par suite de la prescription. Au surplus, en tout cas du point de vue théorique, les principes mentionnés concernant le rachat et le risque de la destruction étaient appliquables justement au wyderek.

La ressemblance de la vente à réméré au mort-gage fut la cause des fréquentes confusions de ces deux institutions. Au XVI-e siècle déjà une espèce de mort-gage, notamment la gage sans terme, était déjà traité comme le wyderek — donc comme une transaction admise. De cette manière la vente de l’immeuble à réméré devenait de plus en plus élastique et commença par s’étendre sur des contrats, jusqu’alors considérés comme illicites.